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금융자산의 확보, 시시각각 변하는 부동산 상식에 관한 콘텐츠를 제공합니다.

조회수 4,449 좋아요 3 2017-12-13

우리집은 누가 투자해서 지었을까?

 

 

 

갑자기 궁금해졌습니다. 건설사 이름이나 외국어 브랜드가 붙어 있는 아파트는 정말로 그 건설사가 짓는 것일까요? 대규모 아파트 단지를 건설하려면 막대한 자금이 필요한데 건설사들은 어디서 그렇게 큰돈을 끌어오는 것일까요?
이러한 궁금점을 해결하고자 합니다. 그 해답을 찾으려면 우선 ‘프로젝트 파이낸싱(PF)’이 무엇인지 알아봐야 합니다.

 

프로젝트 파이낸싱은 대출금융기관이 대출받는 기업 그룹 전체의 자산이나 신용이 아닌, 당해 수익성과 사업에서 유입될 현금을 담보로 필요한 자금을 대출해주는 금융기법을 말합니다. 대출을 받은 기업은 사업이 진행되면서 유입되는 현금으로 원리금을 상환해야 합니다.

 

PF의 출발은 미국의 석유사업이라고 볼 수 있는데요, 사회간접자본(SOC) 등 막대한 자본이 투입되는 사업에 있어서 금융기관을 통해 자본을 조달하는 방법이 바로 PF입니다. 현재 가지고 있는 상환능력이 아닌 사업의 가능성을 믿고 투자하는 자금조달 형태라고 생각하면 쉽습니다. 우리나라에서는 이런 근본적인 의미 대신 부동산 PF를 통한 자금조달이 대표적입니다.

 

따라서 우리가 살고 있는 아파트가 PF를 통해 지어진다고 생각하면, 자금을 조달하는 기업과 건물을 짓는 기업이 별개로 존재함을 알 수 있습니다. 여기서 시행사와 시공사의 개념에 대한 이해가 필요합니다.

 

 

시행사는 토지를 매입하고 공사를 추진하는데 있어서 자금과 관련한 모든 지출을 맡는 회사입니다. 진정한 ‘사업의 주체’라고 할 수 있습니다. 따라서 통상적으로 건설사업에서 부도가 났다고 하면, 이는 시행사에서 발생한 것입니다. 건설사업의 건전성 여부를 파악하려면 시행사에 대해서 잘 파악하고 있어야 합니다.

 

반면, 시공사는 시행사와 건축도급 계약을 맺고 아파트 등 건축물을 짓는 회사를 말합니다. 착공하는 회사를 뜻합니다. 즉, 우리가 보통 알고 있는 유명한 건설회사는 대부분 시공사라고 할 수 있습니다.

 

부동산 PF는 시행사가 자금을 조달하는 방법 중 하나입니다. 기본적으로 PF 참여자는 대출자, 차임자, 신용공여자로 구성됩니다. ‘차입자’는 개발사업의 주체로 시행사를 의미합니다. ‘대출자’는 PF 대출을 실행하는 금융기관이 해당됩니다. 마지막으로 ‘신용공여자’는 통상 시공사가 맡습니다. 책임준공을 통해 대출자의 위험을 분산하는 역할을 합니다.

 

부동산 PF는 ‘투자목적’이나 ‘투자주체’에 따라 분류할 수 있습니다. 투자목적에 의한 분류로는 전략적 투자와 재무적 투자가 있습니다. 전략적 투자는 시공권 확보 및 신규사업 진출을 목적으로 건설회사나 운영회사 등이 투자하는 것입니다. 재무적 투자는 사업수익, 배당수익 등 수익성을 위해 투자하는 주체를 말합니다. 이러한 두 투자자는 자기자본 투자주체에 의한 투자라고 할 수 있습니다. 반면 타인자본에 의한 자본조달로는 연계금융(bridge loan)과 공사대출이 있습니다.

 

 

국내 부동산 PF 시장을 살펴보면, 우선 대부분의 PF는 은행에서 진행함을 알 수 있습니다. 이어 저축은행, 보험, 증권 순으로 PF 시장을 점유하고 있습니다. PF에 대한 정확한 심사가 이루어지지 않아 저축은행의 PF 연체율이 은행에 비해 상당히 높은 수준인 것을 확인할 수 있습니다. 이는 자칫 부실금융의 위기로 이어질 수도 있습니다.

 

또한 PF의 대부분이 건설사인 시공사 주도로 개발되기에 정작 자본의 주체인 시행사가 부실해 사업이 제대로 진행되지 않는 경우도 종종 발생합니다. 보통은 시공사의 영향력 아래 개발이 이루어지는 경우가 대부분이라고 할 수 있습니다. 이에 시공사의 유동성이 악화되면 프로젝트와 상관없이 부실을 유발하게 됩니다.

 

단기금융 위주의 개발금융이기에 환경의 변동성에 매우 취약한 구조를 가지고 있습니다. 따라서 미분양 등 매출 및 수익성에 차질이 생길 경우 부도의 가능성이 매우 높아지는 위험한 구조라고 할 수 있습니다.

 

 

 

무엇보다도 시행사가 자체신용창출이 가능한 개발사업자로 성장할 수 있도록 지원해야 합니다. 개발사업자와 자본투자기관의 파트너십을 확대해 투자자금의 건전성을 높이는 것도 좋은 방법입니다. 정부는 소규모 사업자들이 부실한 개발사업을 진행하지 않도록 철저한 규제와 감독에 나서야 합니다. PF 투자자들이 올바른 가치판단을 개발사업에 등급평가제를 도입하는 것도 좋은 방법일 수 있습니다. 국내 PF 시장이 더욱 건전하게 발전하길 기대합니다.

 

* 본 정보는 기획재정부BLOG에서 제공합니다.

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