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연령대별 주택마련 방법 - 60대 이후
60대 이후 임대주택사업으로 주거와 투자를 해결하고,
노후를 대비하라
법원 경매시장에서 소액투자가 가능한 다세대, 연립주택 인기가 치솟고 있다. 특히 수도권에서 활발히 진행되고 있는 재개발, 뉴타운, 재정비촉진지구 등 개발 호재가 있는 지역의 값싼 다세대·연립주택은 갈수록 입찰경쟁이 치열해지고 있다.
실수요자 입장에서는 경매를 통해 전세가격으로 다세대, 연립주택을 싸게 매입하고 향후 투자수익도 기대할 수 있는 이점이 있기 때문이다.
서울지역의 연립, 다세대주택 중 대지 지분 50㎡(약 15평) 내외, 건평 60㎡(약 18평) 내외로 지은 지 10년 정도 되는 물건의 경우 실 거주 또는 임대 목적으로 운용하다가 재개발이나 뉴타운, 재정비촉진지구 등으로 개발이 되면 추후에 큰 추가 부담 없이 중형 아파트 입주권을 받을 수 있다.
개발지역의 용적률이나 건폐율에 따라 전용면적 85㎡(25.7평) 초과 아파트 입주권을 받을 수도 있다. 특히 재정비촉진지구로 지정된 지역은 전체 공급물량의 40%를 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트를 건립하기 때문에 작은 지분으로도 중대형 아파트를 분양받을 기회가 상대적으로 많다.
새로 발표되고 있는 재정비촉진지구, 균형발전촉진지구로 지정되었거나 지정 가능성이 높은(자족형 도시 후보지) 서울 강북 지역에 관심을 가져보는 것도 좋다.
물론 개발지역으로 지정되면 토지거래허가지역으로 묶일 경우 매매거래의 환금성이 떨어지기도 하지만, 신규 분양물량의 80%가 재개발, 재건축을 통해 공급되고, 일반분양 물량이 부족하다는 것을 감안하면 서울 요지에 중장기적으로 내 집 마련과 투자를 겸할 수 있는 유리한 방법이다.
최근에는 임대사업을 목적으로 다가구형 단독주택을 선호하는 사람들도 늘어나고 있다. 세입자가 많은 다가구주택은 잘만 선별하면 본인 돈을 거의 들이지 않고 법원경매, 급매를 통해 소유권을 취득할 수 있다.
임대형 다가구주택은 개발호재가 없더라도 전철역이나 대중교통편이 좋은 입지, 대학가나 사무실 밀집지역 등에서는 상가나 오피스보다 높은 임대수익을 기대할 수 있다.
여기다 재개발이나 뉴타운, 재정비촉진지구 등의 호재가 겹치면 1석 2조의 투자효과를 볼 수 있다.
상가주택
구성
- 일반적으로 1~2층은 상가, 오피스 3층은 주택으로 구성
장점
- 건물 주인이 직접 상주하면서 임대수익을 얻을 수 있고, 점포수가 많지 않아 임대관리도 용이함
- 땅값이 비싼 전철 역세권 상가나 대로변 근린상가보다 투자금액이 저렴해 서울이나 수도권에서도 보증금을 안고 작게는 3억~4억원에서 크게는 5억~7억원 정도면 구입할 수 있는 곳이 많음
추세
- 최근 공급과잉으로 공실률이 높고, 분양가가 높아 임대수익률이 낮아지고 있는 상가보다 오히려 상가주택에 대한 관심이 높음
- 터무니없이 비싸진 아파트 대신 주거와 투자, 임대수익을 기대할 수 있다는 점에서 상가주택의 인기가 높아질 전망
최근 주택시장이 정체되면서 노후 대비용 수익형 상품으로 상가주택에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 상가주택은 일반적으로 1~2층은 상가ㆍ오피스, 3층은 주택으로 구성돼 있다.
상가주택은 건물 주인이 직접 상주하면서 임대수익을 얻을 수 있고 점포수가 많지 않은 만큼 임대관리도 쉽다는 것이 장점이다. 또 땅값이 비싼 전철 역세권 상가나 대로변 근린상가보다 투자금액이 저렴해 서울이나 수도권에서도 보증금을 안고 작게는 3억~ 4억원에서 크게는 5억~7억원 정도면 구입할 수 있는 곳이 많다.
최근 공급과잉으로 공실률이 높고, 분양가가 높아 임대수익률이 낮아지고 있는 상가보다 오히려 상가주택에 대한 관심이 높다. 요즘 터무니없이 비싸진 아파트 대신 주거와 투자, 임대수익을 기대할 수 있다는 점에서 상가주택의 인기가 높아질 전망이다.
아파트에 투자할 경우 시세차익 외에는 수익을 올릴 수 없지만 상가주택은 주택에 거주도 할 수 있으며 매월 고정적인 임대수익이 나온다. 특히 재개발지역이나 재정비촉진지구 등에서는 상가주택의 경우 개발시 상가와 아파트를 모두 분양받을 수 있어 인기가 높다.
상가주택은 용도변경이 쉬워 (1999년 건축법 개정) 법적 허용 한도 내에서 적절한 용도 변경으로 절세도 가능하다.
보통 상가주택의 양도세는 주택과 상가를 분리해 적용한다. 1가구 1주택자의 경우 주택면적이 상가보다 크다면 주택에 해당돼 3년 이상(서울과 과천, 수도권 5개 신도시는 2년 거주요건 충족) 장기보유하고 시가 6억원 이하로 매매시 양도소득세를 내지 않아도 된다.
반면 주택면적이 상가 면적과 같거나 오히려 작다면 주택 면적에 대해서만 양도소득세가 비과세되고(단 주택 부문 실거래 가격이 6억원 이하일 경우) 상가는 과세된다.
이 경우 상가 부문을 용도 변경해 주택 면적을 늘리는 방법이 가능하다. 1가구 소유자가 상가주택에 투자할 경우 상가주택도 가구 수에 포함돼 1가구 2주택 양도세 중과세가 적용된다.
이 경우 중과세율이 적용되는 주택 부분을 줄이고 상가 면적을 늘리면 상가 부문에 정상 세율(9~36%)이 적용돼 절세 효과가 있다. 때로는 저층 상가주택 중 주택 부분을 상가로 용도변경해 2주택자의 상황을 벗어나는 방법도 있다.
01 도로변으로 목이 좋은 곳을 고른다.
일단 도로를 끼고 있는 장소를 선택해야 하고, 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선 내에 위치한 곳을 선택하는 것이 좋다. 목이 좋은 만큼 이러한 상가주택 매매금액은 다소 높은 편이지만 공실이나 임대료 하락의 위험이 적다.
02 과다한 융자를 피하라.
융자를 너무 지나치게 과도하게 잡는다면 임대수익이 많이 들어오다가도 공실 상태가 발생하게 됐을 때 자칫 이자 발생 부분을 상쇄하기 어려운 부분이 생길 수도 있다.
따라서 과도한 욕심을 부리기보다는 안정적인 임대 수익이나 주거의 목적을 겸할 사람들이 상가주택에 투자하는 것이 바람직하다.
03 전철 역세권, 사무실 밀집지역 등이 유리하다.
최근 대형할인점이나 백화점, 각종 프랜차이즈 업종들이 확산되면서 근린생활시설 업종 중심의 상가주택은 업종경쟁력이 떨어질 수 있다.
따라서 업종 간 경쟁이 치열한 중심상업지역보다는 배후 고정고객은 물론 유동인구가 풍부한 전철 역세권을 낀 대학가나 사무실 밀집지역 등이 상가주택의 입지여건으로서는 오히려 좋고, 순수 주거지역이라도 주변이 먹자골목으로 특화될 수 있는 곳을 고르는 것이 좋다.
04 재개발 가능성이 큰 곳을 골라라.
재개발ㆍ재건축이 추진되는 곳은 토지 지분에 따라 아파트 분양권까지 얻을 수 있다. 특히 상가주택의 대지가 큰 경우 아파트와 상가를 조합원 자격으로 모두 분양 신청할 수 있어 유리하다.
* 본 정보는 한국재무관리센터에서 제공합니다.
